建築基準法第42条第2項道路（いわゆる2項道路）に接する敷地について、建替え時に道路境界を後退させる規制です。

• 建築基準法では建物を建てる敷地は原則として幅員4m以上の道路に2m以上接している必要がある（接道義務、建築基準法第43条）
• 建築基準法施行時に既に建物が立ち並んでいた幅員4m未満の道は、特定行政庁が指定すれば「みなし道路」として扱われる — これが2項道路
• 2項道路では道路中心線から2m後退した線（または一定の場合は反対側の境界線から4m）を道路境界とみなす
• この「道路境界の後退」がセットバック
• 建替え時には後退部分を道路として提供する必要があり、その分の敷地は事実上利用できない

財産評価基本通達24-6「セットバックを必要とする宅地の評価」に基づく取扱いです。

• 将来、建物の建築等の際にセットバックを要する宅地については、その宅地の自用地としての価額から、セットバック部分の地積に対応する自用地価額の70%を控除した価額により評価する
• すなわち「セットバック対象面積 × 路線価 × 70%」を控除できる
• 計算例：敷地面積200㎡、セットバック対象面積10㎡、路線価100,000円／㎡
• 自用地評価額（控除前）＝ 200㎡ × 100,000円 = 20,000,000円
• セットバック評価減 ＝ 10㎡ × 100,000円 × 70% = 700,000円
• 評価額 ＝ 19,300,000円

セットバック幅は次の手順で確認します。市町村役場でしか確定できません。

• 市町村役場の建築指導課で当該敷地の接道状況を窓口照会
• 2項道路の指定状況と道路中心線の位置を確認
• 道路中心線から2m後退した位置がセットバックライン
• セットバック対象面積を求積図（地積測量図や現地測量）から算出
• がけ地などで道路中心線から後退できない場合、片側（反対側）から4mを確保する形になることもある

当事務所が実際に申告した松原市の案件における処理プロセスです。

• 松原市役所の建築指導課でセットバック有無を全件確認
• セットバック対象面積を地積測量図から算出
• 2項道路に該当する私道部分は評価ゼロ + セットバック評価減を併用
• 八尾税務署資産税課に事前確認し、33条書面に記録
• 33条書面記載例：「松原市役所にてセットバックの有無を確認した。」「2項道路に該当（松原市役所に確認済）している為、私道部分については評価を0円としセットバックの評価減が可能であることを確認した。」