国税庁タックスアンサー No.4617「利用価値が著しく低下している宅地の評価」に示された取扱いです。

• 利用価値が付近にある宅地の利用状況からみて著しく低下していると認められるものは、利用価値が低下していないものとして評価した場合の価額から、利用価値が低下していると認められる部分の面積に対応する価額に10%を乗じて計算した金額を控除した価額によって評価できる
• 該当する主な事情：道路より高い位置にある宅地、または低い位置にある宅地で付近にある宅地に比べて著しく高低差のあるもの
• 地盤に甚だしい凹凸のある宅地
• 震動の甚だしい宅地
• 騒音・日照阻害・臭気・忌み等により取引金額に影響を受けると認められるもの（墓地・火葬場・刑務所・廃棄物処理場 等）
• 墓地が近隣にあることによる影響は「忌み」に該当する

10%減を取るには、次のような状況の客観的説明が必要です。

• 墓地との距離（敷地から目視できる距離・概ね100m以内など）
• 墓地が敷地から見える方向にあるか（窓・玄関の方向）
• 同様の条件にない近隣の宅地と比較して取引価格が低下していると認められるか
• 路線価がその影響を既に織り込んでいないか — この点は特に重要
• 路線価（特に特定路線価）が当該事情を反映していないことが明らかであれば、10%減を申告で適用できる

当事務所が実際に申告した松原市の案件における処理プロセスです。特定路線価が墓地隣接を反映していない点を税務署と共有しました。

• 対象地について特定路線価が設定されたが、その特定路線価が近隣の墓地を反映していないことが判明
• 現地で対象地と墓地の位置関係・距離を確認
• 設定された特定路線価が墓地隣接を反映していないことを八尾税務署資産税課に確認
• 利用価値が著しく低下している宅地として10%評価減を適用
• 33条書面の「相談に応じた事項」と「八尾税務署職員との相談について」欄に記録
• 33条書面記載例：「松原市●●について振られた特定路線価が墓地が近隣であることを反映されておらず忌み地等として10%の評価減が可能であることを確認した。」

利用価値の低下による10%減は、原則として自用地評価額に対して適用し、他の評価減との併用も可能です。

• 小規模宅地等の特例 80%／50%減との併用が可能
• セットバック評価減 70%控除との併用が可能
• 私道評価ゼロ（私道部分のみ）との併用が可能
• 不整形地補正・奥行価格補正等の路線価方式上の各補正との併用が可能
• ただし路線価自体が既に該当事情を反映していると認められる場合は重複適用できない

10%減は税務署が自動で適用してくれるものではないため、納税者側で適用判断と立証を行う必要があります。

• 現地写真（墓地と対象地の位置関係が分かる構図）
• 住宅地図（墓地の位置を示す）
• 路線価図と特定路線価の確認資料
• 税務署資産税課との協議記録（書面添付の「相談に応じた事項」に記録）