CASE STUDIES
実際にお手伝いした事例をご紹介いたします。
お客様の状況に合わせた最適な解決策をご提案しています。
マイホーム売却の譲渡損失を給与所得から控除し買換え資金を確保（堺市西区・40代ご夫婦）
40代のご夫婦が住宅ローン2,000万円が残るマイホームの買換えを希望。事情により売却先はご自身が経営する不動産管理会社（同族会社）で、売却金額は1,200万円となりオーバーローン状態でした。同族会社への売却は「お手盛り計算」と疑われやすく、適正な売買金額の根拠提示が必要なうえ、売却額がローン残高を大きく下回るため譲渡損失800万円が発生する見込みでした。
①家屋の時価評価では、固定資産税評価額をそのまま用いず、買換え予定の不動産会社に評価明細書を依頼して土地家屋一体の流通価格を取得。土地と家屋の固定資産税評価額の比率で家屋の時価を按分算出しました。②譲渡損失の救済として「特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除」（租税特別措置法第41条の5）の適用要件を整理。③確定申告書に「居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の対象となる金額の計算書」を添付し、給与所得との損益通算を実行しました。
給与所得500万円から譲渡損失500万円を相殺することに成功し、所得税・住民税の負担を大きく軽減。買換えで支出が嵩む時期に貴重なキャッシュフロー改善となり、「住宅ローンを抱えたまま売却して諦めかけていたが、控除が使えて本当に助かった」とお客様より大変喜んでいただきました。
同族会社への売却で家屋評価をどう設定するか、住宅ローン残高を下回る売却で発生する損失をどう活用するか、この2点を見極められるかで税負担は大きく変わります。買換え検討段階で税理士に相談することがカギです。
事業承継の株価評価を適正化、銀行・税務署と円満な手続きを実現（堺市・製造業）
堺市の工業地域に拠点を置く製造業のオーナー様から、事業承継に伴う株価算定のご依頼。非上場株式は税務上の「財産評価基本通達」と、M&A 市場で用いられる「マルチプル方式」「EV/EBITDA 倍率」とで大きな評価差が生じやすく、売却側にとっての適正価格と税務リスクのバランスが課題でした。
①工場敷地の時価評価を、財産評価基本通達に則りつつ実勢価格を反映して緻密に再算定。②税務上の通達評価に加え、マルチプル方式と EV/EBITDA 倍率による市場評価を並行して算出。③それらの算定根拠を「税理士による株価評価報告書」として明文化し、銀行・税務署の双方へ提出しました。
オーナー様には適正な評価額を担保したうえで納得感のある承継を実現。銀行は客観的な企業価値資料に基づき事業承継融資の手続きが円滑に進み、税務署からも見解の相違が生じない明確な算定根拠として受理されました。「ここまで深く分析し、各所に説明までしてもらえるとは思わなかった」とオーナー様より高い評価をいただきました。
株価評価は税務上の通達と市場のマルチプル評価で乖離が出やすい領域です。算定根拠を専門報告書として明文化することで、関係各所すべてからの信頼を得られます。
二次相続を見据えた遺産分割で約800万円の節税
配偶者と子ども2人が相続人。遺産総額は約1億5,000万円で、自宅不動産と金融資産が大半を占めていました。
一次相続で配偶者控除を最大限活用するプランと、二次相続まで含めたトータルの税負担を最小化するプランの2パターンでシミュレーションを実施。配偶者の固有財産も考慮した総合的な分割案をご提案しました。
一次・二次相続を合わせて約800万円の節税を実現。配偶者控除を適度に活用しつつ、子どもへの資産移転もスムーズに行うことができました。
一次相続だけを見て配偶者控除を最大限使うと、二次相続でかえって税負担が重くなるケースがあります。
広大地評価の適用で土地の評価額を40%圧縮
相続財産に約500㎡の土地があり、相続人が不動産業者から「そのまま路線価で評価するしかない」と言われていました。
現地調査と役所での都市計画確認を行った結果、地積規模の大きな宅地の評価（旧広大地評価）の適用が可能と判断。測量図と開発想定図を用いて評価減を適用しました。
当初の路線価評価と比較して約40%の評価減を実現。これにより相続税を約600万円軽減することができました。
不動産の評価は税理士によって大きく結果が変わります。不動産に強い税理士への相談が重要です。
個人事業から法人化で年間約150万円の節税
美容室を個人で経営。年間売上約3,000万円、所得約1,200万円。所得税・住民税・事業税の負担が年々増加していました。
法人化シミュレーションを実施し、役員報酬の最適額を算定。配偶者を役員にすることで所得分散効果も加味。社会保険料の増加分も含めたトータルコストで比較しました。
法人化により年間約150万円の税負担軽減を実現。加えて、法人名義での設備投資が可能になり、事業拡大にもつながりました。
法人化の判断は税金だけでなく、社会保険料や事務コストも含めた総合判断が必要です。
売却前の税務相談で3,000万円特別控除を適用
相続で取得した実家を売却予定。不動産業者から「相続物件なので特例は使えない」と言われ、多額の譲渡税がかかると考えていました。
物件の利用状況と被相続人の居住実態を詳しくヒアリング。被相続人の居住用財産に係る3,000万円特別控除の適用要件を精査し、適用可能と判断しました。
3,000万円特別控除の適用により、約600万円の譲渡所得税がゼロに。売却前にご相談いただいたことで、タイミングを逃さず特例を適用できました。
不動産の売却は「売る前」に税理士に相談することで、大きな節税につながることがあります。
クラウド会計導入で月次処理を2週間短縮
従来の紙ベースの経理で、月次試算表の完成まで毎月3〜4週間かかっていました。経営判断に使えるデータの提供が遅れがちでした。
マネーフォワード クラウドの導入を提案。銀行口座・クレジットカードの自動連携を設定し、仕訳ルールの整備と経理担当者への操作研修を実施しました。
月次処理が約1〜2週間で完了するようになり、リアルタイムに近い経営数値の把握が可能に。記帳ミスも大幅に減少しました。
クラウド会計の導入は、単なるツールの入れ替えではなく業務フローの見直しとセットで行うことが成功の鍵です。
遊休地の有効活用で相続税評価額を30%圧縮
駅前の更地（約200坪）を月極駐車場として活用。相続対策の必要性を感じていたが、アパート建築業者の提案に不安を感じてご相談。
建築業者の提案をキャッシュフローベースで検証。賃貸需要調査、建築コスト、将来の修繕費、空室リスクを加味した収支シミュレーションを独自に作成。税務面では、貸家建付地評価による評価減と小規模宅地等の特例の適用可否を検討しました。
当初の提案から建物の規模を見直し、投資効率の高いプランに修正。相続税評価額は約30%圧縮され、キャッシュフローも安定的にプラスを確保できる計画となりました。
業者提案は収益面の検証だけでなく、税務面を含めた第三者の目で検証することが大切です。
3億円・一人相続を延納申請で完遂｜市街地農地・建築中家屋・JA建物更生共済まで総合対応（堺市北区）
堺市北区にお住まいの相続人様（一人相続）から、被相続人の財産が約3億円におよび、現金一括納付が極めて厳しいとの切迫したご相談。残された申告期限は3か月を切っており、市街地農地・建築中家屋・JA建物更生共済といった評価が難しい財産が複数含まれていました。
①市街地農地は財産評価基本通達に従い、宅地比準方式で算出した評価額から造成費用相当額を控除して評価を圧縮。②建築中家屋は建築会社から工事進捗状況・実支払額の資料を取り寄せ、費用現価を算出のうえ家屋評価に準じて70%評価を実施。③JA建物更生共済は契約者・相続人の立場でJAに直接照会し、解約返戻金相当額として評価。④納税原資が不足する点については、相続税延納申請を選択。期限まで3か月を切る切迫した状況のため、税務署に事前相談に赴き、もし却下されても延滞税が発生しないよう書類提出のタイミングを慎重に調整。⑤金銭納付を困難とする理由書、延納申請書別紙（担保目録及び担保提供書：土地・建物）まで整えて申請しました。
評価額の最適化により当初想定よりも納税額を抑制したうえで、相続税延納申請を無事完了。一括納付を回避しながら法定期限内に手続きを完遂しました。相続人様からは「期限が迫った中で、特殊評価から延納の担保提供まで一気通貫で対応してくれて本当に助かった」と大変お喜びの声をいただきました。
高額・一人相続のケースは「評価減の余地」と「納税方法（延納・物納）の選択」を同時並行で検討することが重要です。延納申請は期限直前でも諦めず、税務署への事前相談で却下リスクと延滞税を切り分ければ手続き完遂は十分可能です。
お客様の課題に合わせた
最適な解決策をご提案いたします