平成 29 年 12 月 31 日以前と平成 30 年 1 月 1 日以後で適用される通達が異なります。

• 平成 29 年 12 月 31 日以前の相続：旧「広大地評価」（旧通達 24-4）
• 旧広大地補正率 = 0.6 − 0.05 × 地積 / 1,000 ㎡
• 旧通達は「公共公益的施設用地の負担が必要と認められる宅地」など要件が抽象的で、適用可否で争いが生じやすかった
• 平成 30 年 1 月 1 日以後の相続：新「地積規模の大きな宅地の評価」（通達 20-2）
• 新通達では規模格差補正率を路線価方式の評価に乗じる
• 要件が地積・容積率・用途地域・市街化区域などで客観化された

次のすべてを満たすことが必要です。大阪府堺市・松原市・八尾市は三大都市圏に該当します。

• 地積が三大都市圏では 500 ㎡以上、それ以外の地域では 1,000 ㎡以上
• 路線価地域では普通商業・併用住宅地区または普通住宅地区に所在
• 市街化調整区域（一定の都市計画法上の条件を満たすものを除く）に所在しない
• 工業専用地域に所在しない
• 容積率が 400% 未満（東京都の特別区では 300% 未満）

地積に応じた係数を用いて補正率を算出し、路線価方式の評価額に乗じます。

• 規模格差補正率 =（A × ⓐ + ⓑ）÷ 地積 × 0.8
• A：当該宅地の地積
• ⓐ・ⓑ：地区区分と地積区分に応じた所定の係数（通達 20-2 別表）
• 三大都市圏の普通住宅地区を例にとると、地積が大きくなるほど補正率は下がり、評価額は概ね 20〜30% 程度下がるケースが多い
• 計算例（三大都市圏・普通住宅地区・地積 800 ㎡、路線価 150,000 円/㎡）：規模格差補正率 ≒ 0.79 → 評価額 ≒ 150,000 × 800 × 0.79 = 94,800,000 円（補正なしの 120,000,000 円から約 21% 減）

平成 29 年 12 月 31 日以前の相続では、旧通達 24-4 の次の要件をすべて満たす必要がありました。

• その地域における標準的な宅地の地積に比して著しく地積が広大であること
• 都市計画法上の開発行為を行うとした場合に公共公益的施設用地の負担が必要と認められること（戸建分譲適地）
• 大規模工場用地やマンション適地に該当しないこと
• 「マンション適地に該当しないこと」の判定が争点になりやすく、税務署との事前協議が事実上必須でした

当事務所が実際に申告した松原市の案件で、複数の宅地について広大地評価の適用を検討しました。

• 対象地の地積・形状・周辺の標準的宅地規模を調査
• 都市計画法上の開発行為シミュレーション（公共公益的施設用地の必要性を確認）
• 八尾税務署資産税課に広大地評価の適用可否を事前協議
• 適用可能との回答を得て、対象地（複数筆）に広大地補正率を適用
• 33 条書面の「八尾税務署職員との相談について」欄に記録（記載例：「松原市●●、●●(一部)、●●について広大地の評価が可能であることを確認した。」）