土地の利用関係によって評価方法が変わります。借地権割合と借家権割合の組み合わせを正確に整理します。

• 自用地：路線価 × 補正率 × 地積（または倍率方式）
• 貸宅地（借地権付き）：自用地評価額 ×（1 − 借地権割合）
• 貸家建付地（自分の建物を貸している）：自用地評価額 ×（1 − 借地権割合 × 借家権割合 × 賃貸割合）
• 使用貸借（無償で貸している）：自用地評価額（減額なし）
• 借地権割合：A=90%／B=80%／C=70%／D=60%／E=50%／F=40%／G=30%（路線価図に記号で表示）

貸宅地評価には、土地に借地権が成立していることが必要です。

• 建物所有を目的とした土地の賃貸借契約があること
• 地代の支払いがあること（権利金または相当の地代）
• 第三者性のある契約関係であること
• 借地借家法上の借地権が成立すると、借地権者（建物所有者）は借地権という財産権を持つ
• 地主側は底地（貸宅地）の評価しかできなくなる

使用貸借は無償で物を貸し借りする契約です（民法 593 条）。親族間で典型的に発生します。

• 子が親の土地に家を建て、地代を払っていない
• 払っていても固定資産税相当額程度（賃貸借に至らない水準）
• 使用貸借の場合、借地権は成立しない
• 国税庁の「使用貸借に係る土地についての相続税及び贈与税の取扱いについて」（昭和 48 年 11 月 1 日付直資 2-189）により、借地権の認定課税はせず自用地として評価

実務で迷うのは「親族でも他人扱いされるか」のケースです。次の判定要素を総合的に確認します。

• 地代の有無：通常の地代（年間賃料が固定資産税の数倍以上）→ 賃貸借／なし or 固定資産税相当 → 使用貸借
• 契約書：賃貸借契約書あり → 賃貸借／口約束のみ・親族間で書面なし → 使用貸借
• 関係性：第三者または非同族親族 → 賃貸借／同居・近親親族 → 使用貸借
• 名義：建物が他人名義 → どちらも該当しうる（地代と契約書で判定）
• 地代が固定資産税相当程度しか払われていない場合、たとえ親族外でも賃貸借と認められず使用貸借と判定されるリスクがある

当事務所が実際に申告した松原市の案件で、被相続人所有の土地に第三者所有の建物が建ち、第三者が居住していました。

• 対象地の登記簿で土地が被相続人名義であることを確認
• 建物の登記簿で建物所有者が第三者（被相続人と直接の親族関係なし）であることを確認
• 賃貸借契約書および地代支払い実績を確認
• 貸宅地評価（自用地評価額 ×（1 − 借地権割合））を適用
• 33 条書面の「相談に応じた事項」欄に記録（記載例：「松原市●●については●●が住んでいる為貸宅地評価をしている。（建物は●●所有）」）

貸宅地評価を確実に取りつつ、他の評価減との組み合わせも検討します。

• 建物の所有者を必ず登記簿で確認（口頭情報だけで判断しない）
• 地代支払い実績を通帳で確認（固定資産税相当のみだと使用貸借扱いになる可能性）
• 賃貸借契約書を入手（無い場合は事実関係を税理士と書面で整理）
• 建物が被相続人所有なら貸宅地ではなく「貸家建付地」評価
• 小規模宅地等の特例（貸付事業用宅地等 50% 減）との併用が可能（要件適合時）
• セットバック評価減・私道評価ゼロ・忌み地 10% 減との併用も可能（二重控除に注意）