相続税の財産評価基本通達では、農地を次の4つに区分しています（評価通達36）。

① 純農地：原則的な農地
② 中間農地：純農地と市街地農地の中間的な性格
③ 市街地周辺農地：市街化区域外で都市計画上の整備が予定される地域
④ 市街地農地：市街化区域内にある農地

このうち市街地農地は、都市計画法上「宅地化を促進する地域」に位置するため、宅地として転用される可能性が極めて高いと評価されます。

そのため評価方式も「宅地としての価額」を基準にしつつ、現状が農地であることを反映するため宅地造成費を控除する「宅地比準方式」が採用されます（評価通達40）。

市街地農地の評価額は次の式で計算します。

評価額 = （その農地が宅地であるとした場合の1㎡当たり価額 − 1㎡当たりの宅地造成費） × 地積

「宅地であるとした場合の1㎡当たり価額」は、近傍宅地の路線価（または倍率方式）を基に算定します。整形地でなければ、宅地評価でも各種補正（不整形地補正・奥行価格補正など）を適用します。

「1㎡当たりの宅地造成費」は、毎年国税庁が地域ごとに公表する「宅地造成費の金額表」を使用します。整地費・伐採除根費・地盤改良費・土盛費・土止費の各項目から、対象農地の状況に応じて必要なものを積み上げます。

当事務所が対応した堺市北区の事例では、財産に市街地農地が含まれていました。

近傍宅地の路線価で機械的に評価すると相当な高額になりますが、現況が農地で宅地造成が必要な土地であることから、財産評価基本通達40の宅地比準方式を採用しました。

整地費・伐採除根費を中心に積み上げ、宅地として評価した価額から控除した結果、評価額を大きく圧縮できました。本事例は3億円規模の相続全体での節税にも寄与し、最終的に 相続税延納申請 と組み合わせて手続きを完遂しています。

詳細は 事例紹介 をご覧ください。

市街地農地の評価で実務的に見落としがちな論点を整理します。

① 評価単位：複数筆をまとめて評価するか、筆ごとに分けるか。利用区分・取得経緯・形状から判断します。
② 地積規模の大きな宅地（旧広大地）：500㎡以上（三大都市圏）の市街地農地は、地積規模の大きな宅地の評価（評価通達20-2）の適用余地があります。
③ 生産緑地：生産緑地法の指定を受けている農地は、買取申出可能か否かで評価が大きく変わります（最大35%の評価減）。
④ セットバック・道路後退：建築基準法42条2項道路に接する土地は、後退部分を除いた地積で評価します。
⑤ 倍率地域の市街地農地：路線価地域でなくても、近傍宅地の固定資産税評価額×倍率で宅地評価額を算定します。

これらは個別の現地調査と役所での都市計画確認が不可欠で、税理士の現場感覚が問われる領域です。

市街地農地でも、被相続人または生計を一にする親族が「貸付事業」「特定事業」に供していた場合、小規模宅地等の特例の適用余地があります。

ただし、農業用に使用していた農地は通常「特定事業用宅地等」に該当せず、特例の対象外となるケースが大半です。

一方で、農地の一部に貸し農園や農業体験施設があり、不動産貸付事業として運営していた場合は、貸付事業用宅地等として最大200㎡まで50%の評価減が認められる可能性があります。

被相続人の事業実態と申告書の整合性が問われるため、生前の関与状況を詳細にヒアリングしたうえで判断する必要があります。

市街地農地は「宅地として評価しつつ造成費を控除する」ハイブリッド方式で、現況の農地としての価値を税務上反映できる仕組みです。

宅地造成費の項目をどこまで積み上げられるかが評価圧縮の大きなポイントとなり、現地確認と国税庁の宅地造成費の金額表の読み込みが不可欠です。

当事務所は堺市・大阪市を中心に、市街地農地・生産緑地・市街地周辺農地など特殊な土地評価を年間多数取り扱っております。 堺市北区の税務相談 ・ 相続税申告のご相談 ・ お問い合わせ よりお気軽にご連絡ください。