相続発生時点で建築工事中であり、まだ建物として完成していない家屋を「建築中家屋」といいます。

建築中家屋は法務局への建物表題登記がされていないか、登記されていても固定資産課税台帳に評価額が登録されていない状態がほとんどです。

通常、家屋の相続税評価額は「固定資産税評価額」に1.0倍した金額で評価しますが、建築中家屋にはこれが存在しないため、別途の評価方法が必要です。それが財産評価基本通達91に定める「建築中の家屋の評価」、すなわち費用現価による評価です。

財産評価基本通達91では、建築中家屋の評価を次のように定めています。

評価額 = 課税時期までに建物に投下された費用現価 × 70%

「費用現価」とは、課税時期（=相続開始日）までに当該家屋の建築のために実際に投下された金額の合計額です。建築会社に支払った契約金・中間金、施主が直接支払った材料費・設計料・工事監理費なども含めて積み上げます。

70%評価の趣旨は、完成後の家屋評価が「再建築価格×経年減点補正率」をベースに固定資産税評価で概ね建築費の50〜60%水準に着地することとの整合性を取るためのものです。

未完成段階で完成価額の90〜95%まで投下されているケースもあるため、機械的に支払額の70%とするのではなく、課税時期時点での出来高（進捗）と支払額の対応関係を確認することが実務上重要です。

当事務所が対応した堺市北区の3億円規模相続事例では、被相続人が建築中の家屋を残されていました。

建築会社から「工事進捗状況報告書」「請求書・領収書の写し」「契約書」を取り寄せ、相続開始時点までに支払われていた契約金・中間金を費用現価として算定。家屋評価に準じて70%評価で計上しました。

固定資産税評価額が付されていない時点での評価のため、建築会社から取得する一次資料の精度が評価額の根拠となります。本ケースは 相続税延納申請 ・ 市街地農地の評価 と組み合わせて完遂しました（事例紹介）。

建築中家屋の評価で建築会社から取得すべき資料は次のとおりです。

① 工事請負契約書・変更契約書（契約総額・支払スケジュール確認）
② 請求書・領収書（実支払額の根拠）
③ 工事進捗状況報告書（出来高の根拠）
④ 設計図書一式（床面積・構造の確認）
⑤ 工程表（課税時期時点の進捗推定）
⑥ 完成予定家屋評価額の試算（参考）

建築会社が大手の場合は、相続発生の旨を伝えれば「相続税申告用の資料一式」として整理して提供してくれます。地場の工務店の場合は、施主側で経理・領収書を整理する必要があるケースもあります。

なお、施主が建築会社を介さず直接購入した材料費・建具費なども費用現価に含まれるため、被相続人の通帳・カード明細から支出を漏れなく拾うことも重要です。

建築中家屋の評価で実務的に注意すべき点を整理します。

① 未払金の債務控除：契約済みだが課税時期までに支払っていない工事代金は、相続税の債務控除の対象になりません（建築中家屋の費用現価に含めないため）。
② 敷地の評価：建築中家屋の敷地は「自用地」評価が基本ですが、完成後すぐに賃貸予定で契約済みであれば、貸家建付地評価の余地があるか個別判断が必要です。
③ 小規模宅地等の特例：建築中家屋の敷地は、原則として小規模宅地等の特例の対象外です（被相続人等の居住・事業実態がないため）。ただし、被相続人が完成前に居住予定で建築していた場合や、他に居住していた家屋からの建替えの場合は、特例適用の余地が議論されます（個別事情で要判断）。
④ 火災・地震保険：建築中の家屋にかける建設工事保険は被相続人名義の場合、解約返戻金相当額が相続財産になります。

建築中家屋の評価は、固定資産税評価額に頼れない分、建築会社から取得する一次資料の精度がそのまま評価の根拠となります。

70%評価は機械的な係数ではなく、出来高と支払額の整合性を確認したうえで適用すべき実務判断であり、税務調査対策としても資料の保管・整理が極めて重要です。

当事務所では、堺市・大阪市の建築中家屋・建替えに伴う相続事案を多数取り扱っております。 事例紹介 ・ 相続税申告のご相談 ・ お問い合わせ よりお気軽にご相談ください。