私が23歳のとき、父が他界し、所有していた不動産を相続することになりました。その中に、大阪府岸和田市小松里町の**国道26号線に面した1区画の土地**がありました。

国道沿いという立地は、商業利用の可能性が高い反面、**固定資産税が極めて高額**になります。相続当時、私自身の収入で固定資産税を毎年納付し続けることは大きな負担でした。「土地を持っているだけで毎年税金を払い続けなければならない」という相続不動産の現実を、若くして痛感した出発点でした。

当初、この土地は**大手回転寿司チェーンにロードサイド店舗用地として賃貸**していました。固定資産税の負担を上回る賃料収入が得られていたため、安定経営ができていたのです。

ところが、店舗の移転に伴いチェーン側が**契約を終了。賃料は突然0円**になりました。

途端に資金繰りは悪化。固定資産税の納付額だけが粛々と請求され続ける状況に直面しました。**「商業テナントは企業戦略によって突然消える」**——これが学び①です。ロードサイド店舗の賃貸は、収入の伸び代がある反面、解約時にゼロになるという最大級のリスクを抱えていることを、身をもって知りました。

有効活用を早急に検討する必要に迫られ、当時の選択肢を比較しました。

**① 商業利用の継続（別の店舗テナント探し）**
メリット：賃料単価が高い／契約締結すれば短期で収入安定
デメリット：1社の戦略変更で再び収入ゼロのリスク／テナント探しの不安定さ

**② 賃貸マンション建築**
メリット：1人の退去では収入が0にならない（24室なら1室空でも23室分の収入）／長期で安定／土地賃貸より総収入が高い試算
デメリット：建築借入のリスク／管理の煩雑さ

土地の賃貸しで得られる収入と、賃貸マンション運営の収入を試算したところ、**賃貸マンションの方が総収入が上回る**ことが分かりました。リスク分散も含めて、賃貸マンション建築を選びました。

若干27歳で**1億2,000万円**の借入を背負うことに、家族、特に母は強く反対しました。

しかし、資金繰りを改善する代替案がないこと、そして賃貸マンションが**一括借り上げ（サブリース契約）**であることで、最低限の収入は確保できる見通しが立っていたことから、決断しました。

借入は**国民生活金融公庫**（現・日本政策金融公庫）と**一般の地方銀行**の2本立てで調達。当時の金利は**1%台**で推移しており、年間返済額が賃料収入で確実にカバーできる試算でした。

学び：大型借入の決断は「**代替案の有無**」と「**収入の安定構造**」の2軸で判断するのが鉄則です。

当時、一括借り上げを提案してきた業者は**アパマンショップ**でした。決断する前に、できる限りの業者見極めを行いました。

**① 過去オーナー2名との直接面談**
業者の方に懇願し、過去にこの業者で建築・運営しているオーナー2名に直接お会いして、率直な評価を伺いました。「業者の自己宣伝」と「実際のオーナーの肌感覚」のギャップを埋める作業です。

**② 市役所建築指導課での確認**
所管の市役所建築指導課に出向き、当該業者に関する**苦情や問題が記録されていないか**を確認しました。建築指導課は地域内の建築業者の実態を把握しており、問題のある業者であれば情報が集積していることが多い場所です。

**業者選定で外せない5基準（経験から）**

① **信用・信頼**：会社の評判、財務体力、行政との関係
② **経験・実績**：類似規模の建築・運営実績の数
③ **提案力**：オーナーの状況に合わせた個別最適提案ができるか
④ **建築コストを安くする理由があること**（規模のメリット、自社施工、グループ調達等）
⑤ **経済的な体力**：長期契約を続けられる財務体力

私のできる限りの調査を経て、契約を決断しました。

1990年代後半〜2000年代前半は、賃貸マンション建築にとって特異な好条件が揃った時代でした。

**① 建築コストが歴史的に安い**
RC造（鉄筋コンクリート造）の建築費は、**坪単価約32万円**。現在は60〜80万円が相場なので、**ほぼ半額以下**で建てられた計算になります。

**② 金利が1%台**
住宅ローン・事業ローンともに低金利時代の入り口で、長期固定金利でも1%台が実現できました。年間支払利息が抑えられ、賃料収入で十分カバーできる構造を組めました。

振り返ると、この**「建築費安・金利安」のダブル追い風**が、25年運営の成功要因の一つだったのは間違いありません。

学び：**不動産投資の収益性は、購入・建築のタイミング（金利・建築費の水準）が結果の半分以上を決めます**。今これから検討される方は、坪単価が当時の2倍前後である前提で、慎重に試算してください。

稼働9年目を迎えるころ、突然**弁護士名義の書面で「一括借り上げ契約の解約申し出」**が届きました。

サブリース業界では、業者側の経営状況や市場環境の変化により、契約途中で借り上げ条件の見直し・解約を求められるケースが少なくありません。書面が**弁護士付き**で届くということは、業者側が法的根拠を整えて本格的に交渉してくる構えだと察しました。

不安に駆られましたが、感情で動かず、まずは契約書・賃貸状況・空室の理由を客観的に整理しました。**「業者の責任で空室になっているのか、市場要因で空室になっているのか、オーナーの責任で空室になっているのか」**を明確にすることが、交渉の出発点でした。

交渉は数か月に及びましたが、最終的に**一括借り上げの解約**で合意。物件オーナーとしての直接運営に切り替えるフェーズに入りました。

この経験から、これから一括借り上げ（サブリース）契約を結ぶ方に強くお伝えしたいのは、**「途中解約条項」を必ず精読すること**です（学び③）。

**契約書で確認すべきポイント**

① **途中解約条項の有無**：業者側からの解約が可能か、可能ならどんな条件か
② **解約予告期間**：何か月前に通知が必要か（6か月前・1年前など）
③ **解約理由の制限**：「正当事由」が必要か、自由解約か
④ **違約金・補償金の有無**：解約時にオーナーへの補償が発生するか
⑤ **賃料減額交渉の余地**：業者から賃料減額を求められた場合の手続き

サブリースは「30年一括借り上げ」と謳われていても、業者側の解約権が事実上自由に近い形で組み込まれていることが少なくありません。**「30年契約」という言葉は、業者側からの解約申し出を防ぐものではない**という事実は、契約前に必ず認識しておく必要があります。

業者から解約通知が届いた際の交渉では、**「空室の理由を明確にして責任の所在をハッキリさせる」**ことが最大のポイントです（学び④）。

**空室の原因切り分け**

| 原因区分 | 例 | 責任 |
|---|---|---|
| 業者の管理不良 | 入居募集が消極的、内見対応が悪い、原状回復遅延 | **業者責任** |
| 市場環境変化 | 周辺競合物件増加、地域需要減退 | 双方折半余地あり |
| 物件老朽化 | 設備陳腐化、外観劣化 | **オーナー責任** |

業者側が「空室が多いから解約させてほしい」と主張する場合、**その空室がなぜ発生しているかの内訳を業者に提示させ**、業者責任の比率が高い場合は、解約条件の改善（違約金、引継ぎ協力等）を求める交渉が可能になります。

感情的にならず、データと契約条文で淡々と詰めることが、結果的に良い着地を生みます。

一括借り上げ解約後、地元で評判の良い**エステートトーワ**に管理を切り替えました。

新管理会社からの提案で、**入居者ニーズに合わせた設備投資**を積極的に実行しました。

**実際に投資した設備（25年間の継続投資）**

① **インターネット無料化**：入居者が選ぶ際の最重要要素の一つ。月額固定費で物件全体に提供
② **宅配ボックス**：再配達削減と入居者の利便性向上。今や標準装備
③ **毎日ごみ収集**：エリア住民との差別化要因。生活ストレスの大幅低減
④ **カードロック設置**：オートロックの上位版。鍵紛失リスクと侵入リスクの両面対応
⑤ **24時間防犯体制契約**：警備会社との直接契約。女性入居者の安心感に直結

これらは「家賃を上げるための投資」ではなく、**「家賃を維持し、入居率を維持するための投資」**として位置づけました。

24室の物件で、**25年間にわたり入居率80%（約19室稼働）を継続**できた要因は、設備投資のタイミングと判断軸にあります（学び⑤）。

**継続入居の方程式**

① **最新設備への継続投資**
- 通信設備：ADSL → 光ファイバー → Wi-Fi 完備（時代に合わせて更新）
- 共用設備：宅配ボックス、ごみステーション、駐輪場整備
- エアコン：定期的に新型機種へ交換（古い機種は退去原因になる）

② **リフォームを惜しまない**
退去のたびにクロス張替・水回り更新を行い、**傷みを最小限にとどめる**運営を貫きました。「退去ごとに少しずつリフレッシュ」を25年続けたことで、築25年経過しても築15〜18年程度の見た目を維持できています。

③ **適切なリフォーム頻度**
「次の入居者のために投資する」のではなく、「物件価値を維持するために投資する」という発想で、躊躇なく実行することが、長期で見ると最も経済的です。

結果として、**銀行借入は完済**。これは成功した事例と言えるのではないでしょうか。

これまでの経験から、不動産投資・賃貸マンション運営を検討される方に強くお伝えしたいのが、**「1部屋当たりの利回り」**で物件を比較する視点です（学び⑥）。

**1部屋当たり利回りの考え方**

物件全体の表面利回りだけで判断すると、規模やエリアによる収益性の差が見えにくくなります。1部屋当たり（または1㎡当たり）の年間収益と投資額を比較することで、**異なる物件のパフォーマンスを公平に比較**できます。

**目安**
1部屋当たり利回り × 部屋数で、**回収年数およそ8〜12年**になる物件が、堅実な投資水準の目安です。

この尺度を持っておくと、複数の物件提案を受けた時の判断スピードと精度が大きく向上します。

振り返って整理すると、不動産経営の25年で得られた教訓は次の6つです。

**学び①** ロードサイド店舗賃貸の落とし穴：企業戦略により解約のリスクがあり、解約時には収入が0円になる最大級のリスクを抱える

**学び②** 業者選定で外せない5つの確認事項：①信用・信頼 ②経験・実績 ③提案力 ④建築コストを安くする理由（規模のメリットなど）⑤経済的な体力

**学び③** 一括借り上げ契約で必ず読み込むべき条項：途中解約条項の有無と内容

**学び④** 解約通知が来た時の交渉ポイント：空室の理由を明確にし、責任の所在をハッキリさせる

**学び⑤** 高入居率を25年維持するために投資すべきもの：最新設備（通信・共用・エアコン）、リフォームを惜しまない（傷みを最小限にとどめる）

**学び⑥** 1部屋当たりの利回りで物件比較を行うと判断の際に分かりやすい（回収年数およそ8〜12年が目安）

当時、建築費用が安かったこと（坪単価32万円）、金利が1%台で推移したことが追い風となったのは事実です。とはいえ、上記6つの教訓は時代を超えて通用する不動産経営の要諦だと考えています。

賃貸マンション24室の運営と並行して、現在は**シェアハウス事業**に挑戦しています。運営開始から**6年目**を迎えました。

途中、**コロナ禍では一時収入が0円**になる時期もありました。シェアハウスは「人と人の交流」を価値の中核に置く事業形態のため、外出制限・移動制限の影響を真正面から受けたのです。

それでも撤退せず継続した結果、**徐々に回復**し、現在は安定運営に戻ってきています。

シェアハウス運営から見えてきた新たな知見もあり、特に**「物件タイプの分散がリスク管理として有効」**であることを実感しています。賃貸マンションは安定収入の柱、シェアハウスは挑戦と新規開拓の柱、というポートフォリオです。

当事務所は、税理士法人として不動産税務（譲渡所得・買換特例・収用特例・財産評価・相続税対策など）に長年取り組んでまいりましたが、それに加えて**代表自身が25年以上の不動産オーナー経験**を持つ点が大きな特徴です。

ご相談者には、税務上の最適化だけでなく、以下の視点を統合的にご提案します。

**① キャッシュフロー計算書の作成**
建築計画・購入計画段階で、25〜30年の長期キャッシュフローを試算。空室率・金利変動・修繕費・固定資産税・所得税まで織り込んだリアルなシミュレーション。

**② 相続シミュレーション**
不動産取得後の相続税負担、二次相続まで含めたトータル税負担を試算。法人化・贈与・遺言書まで含めた多角的なご提案。

**③ 業者選定・契約書チェック**
一括借り上げ契約の途中解約条項、賃料減額条項のチェック。オーナー経験者ならではの視点で「契約のリスク」を可視化。

**④ 出口戦略まで含めた検討**
売却・組替え・建替え・継続保有のシミュレーションを、税務と運用の両面から検討します。

不動産は、税理士の机上の知識だけでは判断しきれない領域です。建築費・金利・空室率・設備投資・サブリース・リフォーム・出口戦略——これらは「教科書」よりも「実体験」の方が、リアルな判断軸を提供してくれます。

23歳で相続不動産を抱え、27歳で1億2,000万円の借入を決断し、9年目に弁護士付きの解約通知を受け取り、それでも25年運営して借入を完済する——この体験は、私自身にとっての税理士業務の原点でもあります。

不動産購入・建築・運営・売却・相続のすべてのフェーズで、**実体験から導いた判断軸**でサポートいたします。ご希望であれば、その当時の経験や成功の秘訣を直接ご紹介しながら、ご相談者の状況に合わせた多角的な検討をご一緒できます。

不動産税務コンサルティング ・ 相続のご相談 ・ 事例紹介 ・ お問い合わせ よりお気軽にどうぞ。